Según los datos del Consejo General del Notariado, en abril se formalizaron 63.983 compraventas de viviendas en el conjunto de España, un 1,3% más que en el mismo mes del año pasado; y 33.984 préstamos hipotecarios, un 9,4% interanual. Se trata, en ambos casos, de la subida más moderada de los últimos 13 meses, cuando empezó la tendencia al alza que de momento se mantiene. 

A la vista de estos datos, el 53,1% de las transacciones firmadas ante notario en el cuarto mes del año se financiaron con un préstamo hipotecario, máximos desde agosto de 2022, justo un mes después de que el Banco Central Europeo (BCE) diera el pistoletazo de salida al ciclo de las subidas de los tipos para contener la escalada de la inflación en la eurozona.

Mientras duró ese ciclo, en el que el precio del dinero llegó a alcanzar el 4,5% y a tocar máximos desde principios de siglo, proliferaron las compras de viviendas a tocateja; es decir, aquellas que se formalizan sin necesidad de financiación bancaria. 

Pero, en los últimos meses, coincidiendo con unos tipos de interés a la baja (ya están en el 2%), se está invirtiendo la tendencia y las operaciones de compra acompañadas de préstamos hipotecarios vuelven a ser mayoría. En lo que va de año, esta opción ha superado el 50% del mercado hasta en tres ocasiones (excepto en febrero, según los notarios), con una tendencia que no se veía desde primavera de 2022, que responde a varios factores y que tiene visos de acelerarse.

Las razones que explican el cambio de tendencia

Según explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, “el incremento del peso de las hipotecas sobre las compras de vivienda viene soportado fundamentalmente por tres factores. Primero, la mayor apertura de los bancos, que están permitiendo financiar operaciones y perfiles de clientes antes vetados; segundo, el incremento del precio de la vivienda, que sube más que la capacidad de ahorro de las familias, y por lo tanto obliga a muchos a pedir una hipoteca; y, por último, los bajos tipos de interés a tipos fijo y mixto, que animan a los compradores a financiar la compra, permitiéndoles guardar ahorros para otros fines”.

Carles Sala, portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs), comparte esa teoría y sostiene que ese repunte de las transacciones con hipoteca responde, "en buena medida, a una mejora progresiva en las condiciones de financiación", sumada a factores estructurales como "un cierto agotamiento del ahorro acumulado en pandemia hace que muchos hogares vuelvan a necesitar financiación; y, en paralelo, el encarecimiento de la vivienda -sobre todo en zonas urbanas densificadas-", que hace menos viable la compra sin endeudamiento, incluso en segmentos de reposición.

Para Julián Salcedo, doctor en Economía y presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, la bajada de los tipos de interés no es la clave más determinante para formalizar una hipoteca (el tipo medio de interés en abril 2024 estaba en el 3,36% y en abril 2025 está en el 2,98%), sino la flexibilidad de las entidades financieras a la hora de concederlas. "Parece claro que existe una 'guerra de hipotecas' y que las entidades luchan por los clientes más solventes, buscando una vinculación con ellos a medio y largo plazo. Esto quiere decir que la entidad financiera, una vez que ha concedido una hipoteca, luchará por impedir que el cliente se vaya a la competencia". 

Por su parte, Emiliano Bermúdez, subdirector de la red inmobiliaria Donpiso, pone el foco en que el interés de la banca por conceder hipotecas en un momento en el que la demanda residencial no deja de crecer, impulsada por el crecimiento poblacional y por la mejora de las ofertas hipotecarias y de los menores requisitos de acceso a la financiación para "muchas personas que antes estaban expulsadas del mercado hipotecario".

Además de las condiciones financieras, el profesor de economía de la Universidad de Barcelona y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos también indica que están aflorando nuevos perfiles de compradores; por ejemplo, aquellos que prefieren pedir un préstamo y quedarse con dinero líquido, quienes buscan aprovechar el buen momento inmobiliario para comprar dos viviendas en vez de una y familias de clase media-baja, que necesitan una hipoteca para poder hacerse con un piso. Mientras tanto, otros colectivos como inversores o la clase media-alta, que no necesitan recurrir a la financiación bancaria, son menos habituales que hace unos meses. 

Bernardos afirma que la mejora del empleo y la economía en términos generales están impulsando la aparición de estos 'nuevos compradores' y destaca otro factor determinante: la demanda embalsada para adquirir un inmueble por parte de menores de 44 años, a la que califica como "brutal" y que cifra por encima del millón de personas actualmente. 

Un peso superior al oficial y con recorrido al alza

Los expertos consultados por idealista/news afirman que las compras de viviendas con financiación bancaria tienen un peso superior al que muestran los datos de los notarios.

Como argumenta el director general del bróker hipotecario de idealista, "mientras que el denominador (compraventas) incluye todas las transmisiones de propiedad, sean de obra nueva o segunda mano, el numerador (nuevas hipotecas) no incluye las subrogaciones de deudor; es decir, las subrogaciones del crédito promotor en la obra nueva". Al coger la serie histórica, añade Juan Villén, "se observa que en 2007 el porcentaje de los notarios rondaba el 63%, cuando realmente suponían más del 90% mercado, porque la obra nueva pesaba el 50% de las transacciones, y la mayoría iban con hipoteca. Ahora mismo, que la obra nueva pesa mucho menos, podríamos estimar que el dato actual estaría entre el 60% y el 65%".

Gonzalo Bernardos apunta igualmente a un peso mayor de las compraventas con financiación bancaria de lo que muestran los notarios, que cifra aproximadamente en un 65% del mercado, y su previsión es que siga subiendo en los próximos meses hasta situarse alrededor del 70%. 

El presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios se suma a esta opinión y estima que este tipo de operaciones debería estabilizarse en torno al 70-75%, siempre y cuando el sector financiero no endurezca los criterios para conceder hipotecas.

El portavoz de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) también cree que las compras a tocateja irán perdiendo fuelle y que las hipotecas seguirán ganando peso en las operaciones a corto plazo si perdura la etapa de estabilidad de los tipos de interés.

"No solo por un efecto financiero, sino también por un cambio de expectativas, ya que muchos compradores que habían postergado su decisión por la inestabilidad de tipos ahora vuelven al mercado al percibir menor volatilidad. Además, somos conscientes de que hay un 'shock de demanda', por el crecimiento de población y de creación de hogares, por lo que no es de extrañar que, ante la inestabilidad en el mercado de alquiler, haya una recuperación sostenida del interés en compra con financiación, especialmente en mercados donde la oferta de producto aún permite acceder a viviendas con precios moderadamente razonables en relación con ingresos", sostiene Carles Sala. Y añade que "las compras al contado seguirán presentes, pero previsiblemente asociadas a perfiles muy concretos, básicamente compradores sénior, inversión patrimonial o ahorro acumulado, pero no como tendencia dominante".

Julián Salcedo se suma a este escenario y opina que "seguirá la tendencia de firmar hipotecas (sobre todo a tipo fijo, que ya representan dos tercios de las nuevas formalizaciones), siempre que las entidades financieras prevean la estabilidad de los tipos de interés por el BCE y, sobre todo, las facilidades de financiación". No obstante, destaca que el principal problema de la banca en el futuro será encontrar clientes solventes en pleno ciclo inmobiliario alcista.

"Las entidades financieras tienen liquidez suficiente para conceder más hipotecas, su problema es el riesgo. Y eso será cada vez más difícil en la medida que sigan subiendo los precios de las viviendas en torno al 10% anual. En el último año, el importe medio de las hipotecas ha crecido más un 12%, lo que hace que la cuota hipotecaria sea cada vez más elevada, y, con ello, el riesgo de impago", concluye el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.